Defensa de Ejecución Hipotecaria de la Asociación
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1. ATRASADO EN CUOTAS / EVALUACIONES
La mayoría de los propietarios de viviendas, en algún momento de nuestras vidas, se han atrasado en las cuotas o evaluaciones de la asociación. Ya sea por facturas médicas, pérdida de ingresos o la muerte de un cónyuge, lo comprendemos porque hemos pasado por nosotros mismos.
Desafortunadamente, puede perder su hogar a través de una ejecución hipotecaria de una asociación, incluso si no tiene una hipoteca sobre su propiedad. Una asociación de propietarios puede ejecutar una ejecución hipotecaria en su hogar por falta de pago o por falta de pago de cuotas, evaluaciones, citaciones o falta de resolución de problemas mencionados por la asociación de propietarios.
A diferencia de un prestamista o una ejecución hipotecaria bancaria, la asociación de propietarios actúa rápida y silenciosamente.
La ley de asociación fue escrita por abogados de la asociación.
Si un propietario recibe una carta de demanda de un abogado de la asociación, la ley de Florida requiere que se le pague al abogado antes de que su deuda subyacente pendiente se deba a la asociación de propietarios. Por lo tanto, si paga tarde resultando en un cargo por demora acumulado, un propietario puede ser responsable de miles de dólares en honorarios de abogado. Esto explica por qué una asociación de propietarios no le notificará antes de asignar su cuenta a su abogado de ejecución hipotecaria.
Una vez asignado, debe recibir dos notificaciones por correo antes de la ejecución hipotecaria.
2. AVISO DE INTENCIÓN DE REGISTRAR UNA LETRA DE DERECHO DE RETENCIÓN
En primer lugar, debe enviarse una carta de "aviso de intención de registrar un gravamen" por correo regular y certificado / registrado. Esta carta notifica al propietario que, si no se realiza el pago, se registrará un gravamen. Una vez transcurridos 30 días desde la fecha de la carta sin pago, la asociación puede registrar el gravamen en los registros públicos.
3. AVISO DE INTENCIÓN DE FORECLOSE EN SU LETRA DE DERECHO DE RETENCIÓN
En segundo lugar, el abogado de la asociación le enviará un "aviso de intención de ejecutar su embargo preventivo". Después de que hayan transcurrido 45 días desde la fecha de este aviso, la asociación puede presentar su reclamo de ejecución hipotecaria. El aviso debe ser enviado por correo regular y certificado / registrado.
En nuestras experiencias de defensa de ejecuciones hipotecarias de asociaciones, el propietario tratará de comunicarse con el abogado de la asociación una vez que reciba la intención de ejecutar la hipoteca.
A menos que tenga un acuerdo reducido a escritura y ejecutado por las partes, procederán con la ejecución hipotecaria sin demora u obstáculo. Los honorarios del abogado se acumulan con cada llamada telefónica, fax y correo electrónico, independientemente de si responden.
4. INTERRUPCIÓN DE SERVICIOS
Un abogado defensor de ejecución hipotecaria puede protegerlo de la asociación que lo prohíbe de áreas comunes como la piscina comunitaria, el gimnasio, la casa club, la televisión por cable, el estacionamiento e incluso el acceso a la puerta. Esto puede ocurrir antes de que se cierre la ejecución hipotecaria.
5. LA QUEJA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA SE PRESENTA
Abogados de ejecución hipotecaria de asociación utilizan nada más que las quejas de "cookie cortador". Las quejas son vagas, carecen de especificidad en cuanto a la supuesta falla del propietario. La queja se presenta electrónicamente en la oficina del secretario del condado donde se encuentra la propiedad.
La falta de especificidad en la queja responde las preguntas que USTED ha planteado sobre por qué la QUEJA no contiene su historial de pagos, la razón por la que se retrasó, los correos electrónicos, las llamadas telefónicas y las visitas al consultorio que realizó para evitar la ejecución hipotecaria.
PERO EXISTE OTRA RAZÓN POR QUÉ LA QUEJA NO CONTIENE INFORMACIÓN SUSTANTIVA. LA VAGUENZA DE LA DEMANDA LE HACE MÁS FÁCIL PARA QUE ALQUILEN DE SU PROPIEDAD GANE MÁS DINERO.
6. 20 DÍAS DESDE EL SERVICIO PARA RESPONDER
Después de que la queja se presente electrónicamente ante el secretario judicial, su asociación intentará "notificarle" con la demanda de ejecución hipotecaria. El servicio simplemente significa que una copia de la queja debe ser atendida por: (1) Servicio individual. El servicio individual ocurre cuando el servidor de procesos del abogado le entrega la queja en su casa o trabajo. (2) Servicio de sustitución. El servicio de sustitución ocurre cuando un servidor de procesos entrega la queja a un pariente que vive en su hogar. (3) Servicio por publicación. El servicio por publicación se produce cuando el abogado notifica al propietario de la vivienda mediante la publicación de la demanda de ejecución hipotecaria en un periódico local donde se encuentra la propiedad embargada.
SERVICIO DE ANULACIÓN
El servicio por publicación se utiliza principalmente cuando un propietario individual no vive en la propiedad embargada. Esto es común para los propietarios de inversiones que reciben renta, snowbirds o familiares que viven en una casa familiar.
El servicio por sustitución y publicación puede cuestionarse examinando la "declaración jurada de servicio" generada por el servidor de procesos de la asociación. Hemos visto innumerables ejemplos en los que un individuo "acepta" el servicio sin autoridad en nombre del propietario. Es una práctica común para las firmas del demandante utilizar el servicio por sustitución y publicación sin ejercer "diligencia debida" al intentar el servicio individual. Cuando esto ocurre, podemos anular el servicio y evitar que la ejecución hipotecaria avance.
DEJAR LA QUEJA EN SU PUERTA DELANTERA NO ES SERVICIO. ESTE ES OTRO EJEMPLO DE LA AVARICIA DE LA ASOCIACIÓN VIOLANDO SUS DERECHOS COMO PROPIETARIO.
7. INCUMPLIMIENTO
USTED YA NO PUEDE DEFENDER SU CASA
UNA VEZ QUE EL PROPIETARIO ES "SERVIDO", DEBE PRESENTAR UNA "LICITACIÓN RESPONSABLE" CON EL SECRETARIO DEL TRIBUNAL Y EL ABOGADO DEL PRESTAMISTA DENTRO DE VEINTE (20) DÍAS DE SERVICIO.
EL INCUMPLIMIENTO DE UN PROPIETARIO DE VIVIENDA PARA PRESENTAR UNA ORDENADORA RESPONSABLE EN EL PLAZO DE 20 DÍAS DESDE EL SERVICIO RESULTARÁ EN UN INCUMPLIMIENTO.
CON MUCHA FRECUENCIA, LOS ABOGADOS DE LA ASOCIACIÓN NO INTENTARÁN UN SERVICIO INDIVIDUAL PARA AHORRAR DINERO EN UN SERVIDOR DE PROCESOS Y TRATAR DE SERVIR POR PUBLICACIÓN, HACIENDO MÁS FÁCIL LA OBTENCIÓN DE UN INCUMPLIMIENTO CONTRA EL PROPIETARIO.
LOS INCUMPLIMIENTOS A MENUDO SE OBTIENEN A TRAVÉS DE UN SERVICIO INCORRECTO.
NO PERMITA QUE SE EMITE UN INCUMPLIMIENTO EN SU CONTRA. CUANDO SE INGRESA UN INCUMPLIMIENTO, USTED HA ADMITIDO:
Recibir notificación oportuna de la intención de registrar un gravamen.
Recibir notificación oportuna de la intención de ejecución hipotecaria sobre el gravamen.
Le debes dinero a la asociación.
No pagaste
De pie para presentar la demanda.
Juicio
EL INCUMPLIMIENTO, NO PUEDE ARCHIVAR:
Súplica responsiva.
Moción para despedir.
Defensas afirmativas
SI HAY UN INCUMPLIMIENTO EN CONTRA DE USTED, EL ÚNICO PROBLEMA ES QUE PUEDE SER LEVANTADO CON LAS CANTIDADES DEMORADAS.
En caso de incumplimiento, los abogados de la asociación no tienen que darle aviso de NADA. Esto incluye, pero no se limita a, audiencias, alegatos, presentaciones y mociones.
LO MÁS IMPORTANTE, NO PODRÁ RECIBIR LA NOTIFICACIÓN DE AUDIENCIA Y MOCIÓN PARA DETERMINAR EL JUICIO FINAL.
EL PREDOMINIO RESULTA EN UNA SENTENCIA DEFINITIVA SIN PREVIO AVISO, Y UNA VENTA DE SU PROPIEDAD CON MENOS DE 30 DÍAS PARA QUE USTED EFECTÚE.
PODEMOS PREVENIR UN PREDETERMINADO. SABEMOS QUE HACER DEPENDIENDO DE SU SITUACIÓN, ARCHIVAREMOS:
Una moción de extensión de tiempo para responder a la queja.
Una moción para aplazar el proceso.
Una moción para desestimar la queja.
Una respuesta y defensas afirmativas.
INCLUSO SI SE HA INGRESADO UN INCUMPLIMIENTO, AÚN PODEMOS AYUDAR.
PODEMOS PRESENTAR UNA MOCIÓN PARA DESOCUPAR EL INCUMPLIMIENTO Y O UNA MOCIÓN PARA ANULAR EL SERVICIO.
8. SENTENCIA RESUMIDA
En casi todos los casos de ejecución hipotecaria, la asociación presenta una moción para un juicio sumario. Una moción de juicio sumario es un arma invaluable para que su asociación obtenga una fecha de venta que ahorre tiempo y dinero evitando la necesidad de una prueba. ¡En una audiencia de juicio sumario, el testimonio de un testigo no está permitido! La evidencia solo se puede presentar a través de los alegatos que se han presentado oportunamente. El abogado de la asociación, basado únicamente en los documentos presentados, argumenta ante el Tribunal que no hay cuestiones de hecho y de derecho.
Hay dos mecanismos para que la asociación obtenga un juicio sumario.
En primer lugar, bajo el estatuto acelerado de ejecución hipotecaria, el día 21 del servicio, sin solicitudes presentadas por el propietario, la asociación puede solicitar al juez un juicio sumario y una fecha de venta de 35 días sin la necesidad de una audiencia.
En segundo lugar, si no se utiliza el estatuto acelerado de ejecución hipotecaria, la moción de juicio sumario se puede presentar el día 21 del servicio y se fija para la audiencia tan pronto como el juez esté disponible.
La herramienta más efectiva para prevenir juicios sumarios es una declaración jurada en oposición a la moción. La declaración jurada crea una cuestión de hecho que evita el juicio sumario y, por lo tanto, la venta de su hogar.
Revisaremos todos los documentos con usted y prepararemos la declaración jurada en oposición a la moción. Una vez que se haya ejecutado, presentaremos la declaración jurada.
Otra herramienta efectiva para prevenir un juicio sumario es una respuesta y defensas afirmativas a la queja. Cuando se archiva, la respuesta crea problemas de ley que impiden un juicio sumario.
¿El demandante nombrado en la queja tiene derecho a demandarlo?
¿El demandante cumplió con los términos y condiciones de sus documentos de gobierno?
¿La queja respalda una ejecución hipotecaria?
NECESITAMOS DESCUBRIR QUIÉN QUÉ Y DÓNDE EN CUANTO A:
Estatutos de la Asociación
Gravamen registrado
Avisos
Historial de pagos
EN MIDLER & KRAMER, NO CONFÍAMOS EN LOS DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR LA ASOCIACIÓN, LOS DESAFIAMOS.
CADA DOCUMENTO RECIBIDO SERÁ ESCULTIZADO Y PREGUNTADO.
DEBEMOS EXAMINAR SI HAY DEFECTOS EN EL AVISO DE INTENCIÓN PARA REGISTRAR LA LETRA DE DERECHO DE RETENCIÓN.
DEBEMOS EXAMINAR SI HAY DEFECTOS EN EL AVISO DE INTENCIÓN DE EXPEDIR LA LETRA DE DERECHO DE RETENCIÓN.
DEBEMOS EXAMINAR SI HAY DEFECTOS EN EL DERECHO DE RETENCIÓN GRABADO.
DEBEMOS EXAMINAR SI HAY DEFECTOS EN LAS CANTIDADES QUE DEBEMOS.
TRAIGA SUS DOCUMENTOS
EXAMINAREMOS SI:
LOS AVISOS FUERON ENVIADOS.
SI FUERON ENVIADOS, ¿ERAN OPORTUNOS?
¿SE ENVIARON POR CORREO REGISTRADO / CERTIFICADO CON UN RECIBO DEVUELTO?
¿ENVIARON A LA DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD?
¿FUERON ENVIADOS A LA DIRECCIÓN DE CORREO DEL PROPIETARIO SI ERAN DIFERENTES?
SI ESTOS DEFECTOS EXISTEN, NO SOLO SE DEBE DESCARGAR EL CASO, PERO PODEMOS RECUPERAR LOS HONORARIOS DEL ABOGADO QUE USTED HA INCURRIDO EN DEFENDER ESTE CASO.
DE OTRA MANERA, DEBEMOS PROTEGER SUS INTERESES Y EXPLORAR LA CONCILIACIÓN. ESTO PUEDE TOMAR LA FORMA DE UN PLAN DE PAGO NEGOCIADO Y ESTRUCTURADO O UN PAGO CORTO DE LA SUMA TOTAL. PODEMOS HACERLO A TRAVÉS DE MEDIACIÓN O NEGOCIACIÓN DIRECTA CON LOS ABOGADOS DE LA ASOCIACIÓN.
9. FECHA DE VENTA
Una vez que se ingresa una sentencia de ejecución hipotecaria, se establecerá una subasta en línea para vender su propiedad. Debería recibir un aviso de venta por correo, pero a menudo nos dicen que eso no sucede. En la fecha de venta, la propiedad se subasta y normalmente su asociación es el ganador.
Puede rastrear la subasta en línea de su propiedad yendo a:
CONDADO DE PALM BEACH: https://mypalmbeachclerk.clerkauction.com/
CONDADO DE BROWARD: https://www.broward.realforeclose.com/index.cfm?zaction=USER&zmethod=CALENDAR
CONDADO DE MIAMI-DADE: https://www.miamidade.realforeclose.com/index.cfm?zaction=USER&zmethod=CALENDAR
DEPENDIENDO DE LA CANTIDAD DE LA VENTA, Y CUANTO DEBE HACER, PUEDE HABER:
Fondos excedentes:
Puede tener derecho a recibir dinero si la propiedad se vende por un monto superior al del juicio. Podemos presentar la moción para que usted reciba el dinero.
Tercer comprador:
Si la propiedad se vende a un tercero, esa entidad tomará medidas para que lo eliminen lo más rápido posible.
EL DÍA DESPUÉS DE LA VENTA, EL SECRETARIO DEL TRIBUNAL EMITIRÁ UN CERTIFICADO DE VENTA, Y DESPUÉS DE 10 DÍAS, SI NO SE PRESENTA OBJECIÓN, EL TÍTULO DE SU PROPIEDAD SE TRANSFERIRÁ.
10. CERTIFICACIÓN DE TÍTULO
El Secretario del Tribunal expide un certificado de propiedad 10 días después del certificado de venta que transfiere la propiedad de su propiedad al ganador.
Una vez que se emite el certificado, ya no eres el propietario de la propiedad. Usted no es dueño de los electrodomésticos y no puede eliminarlos.
¡TODAVÍA TIENE DERECHO A PERMANECER EN LA PROPIEDAD!
11. ESCRITURA DE POSESIÓN
UNA VEZ QUE EL NUEVO PROPIETARIO OBTENGA EL CERTIFICADO DE TÍTULO, EL PRÓXIMO PASO ES PRESENTAR UN MOVIMIENTO POR ESCRITO DE POSESIÓN. UNA ESCRITURA DE POSESIÓN AUTORIZA AL NUEVO PROPIETARIO A PROCEDER CON UN DESALOJO.
EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, EL SECRETARIO DEL TRIBUNAL EMITIRÁ LA ESCRITURA DE POSESIÓN SIN UNA AUDIENCIA. NO SABE SOBRE LA ESCRITURA DE POSESIÓN HASTA QUE SE PUBLICA UN AVISO DE DESALOJO DE 24 HORAS EN SU PUERTA.
PODEMOS ASEGURARLE DE QUE ESTO NO SUCEDA.
NUESTRA REPRESENTACIÓN COMPLETA A EL NUEVO PROPIETARIO PARA DARLE AVISO ANTES DE UN DESALOJO DE 24 HORAS.
ESTA ES LA ÚNICA MANERA DE CONOCER EL DESALOJO ANTES DE QUE EL AVISO 24 HORAS SE PUBLIQUE A SU PUERTA.
12. 24 HORAS DE DESALOJO
UNA VEZ QUE EL SECRETARIO DEL TRIBUNAL EMITE LA ESCRITURA DE POSESIÓN, EL SHERIFF DEL CONDADO PUBLICARÁ UN AVISO DE DESALOJO DE 24 HORAS EN LA PROPIEDAD. TIENE SOLO 24 HORAS PARA MUDARSE. EL AVISO DE 24 HORAS INCLUYE FINES DE SEMANA Y VACACIONES.
NO HAY NADA QUE PUEDAS HACER PARA DEMORAR O DETENER EL DESALOJO A MENOS QUE EL SHERIFF RECIBA LA ORDEN DE UN JUEZ.
LO HICIMOS.
PODEMOS HACERLO.
LLÁMENOS.
ESTAMOS DISPONIBLES 24/7 PARA PRESENTAR UN MOVIMIENTO DE EMERGENCIA PARA DETENER EL DESALOJO.
NOSOTROS NOS PONEMOS EN CONTACTO CON UN JUEZ EN LOS FINES DE SEMANA, VACACIONES, EN CUALQUIER MOMENTO DÍA O NOCHE.
NOSOTROS PODEMOS CONTACTAR INMEDIATAMENTE AL NUEVO PROPIETARIO PARA NEGOCIAR:
Extensiones de tiempo
Contratos de arrendamiento
Pagos cortos
Efectivo por llaves
Acerca de Nosotros
Wayne Scott Kramer and Lewis Steven Midler, MIDLER & KRAMER, P.A.
Midler y Kramer, P.A. es un bufete de abogados familiar que comenzó en 2001. Juntos, aportamos 46 años de experiencia combinada para lograr sus objetivos. Como familia, hemos desarrollado una excelente comunicación transformando a nuestra empresa en un equipo legal agresivo. Una queja común sobre los abogados es la falta de comunicación con sus clientes. Comprendemos esta frustración y es por eso que tendrá acceso a su caso las 24 horas del día.
MR. MIDLER WAS A FORMER ASSISTANT STATE ATTORNEY, BROWARD COUNTY, FLORIDA, AND IS READY TO WORK FOR YOU!
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